Основания для приобретения жилья
Наиболее часто встречающимися сегодня основаниями для приобретения права собственности на объекты жилой недвижимости являются:
- договор купли-продажи недвижимости,
- договор дарения недвижимости,
- договор пожизненного содержания с иждивением (ренты),
- договор долевого участия в строительстве (ДДУ).
Отношения по приобретению жилья регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).
Договор купли-продажи заключается в письменной форме и не требует нотариального заверения, за исключением сделок по продаже квартир, принадлежащих несовершеннолетним или ограниченно дееспособным лицам. Сделки по продаже долей в праве общей собственности на квартиру подлежат нотариальному удостоверению. Договоры купли-продажи жилых помещений не подлежат государственной регистрации, однако, переход права собственности на недвижимость по этим договорам должен быть зафиксирован Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр).
По договору дарения недвижимости даритель безвозмездно передает одаряемому недвижимость в собственность. При наличии встречной передачи недвижимости или денег сделка не признается дарением. Договор дарения недвижимого имущества заключается в простой письменной форме, переход права собственности по договору дарения также подлежит государственной регистрации.
По договору ренты получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы на его содержание. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Договором долевого участия в строительстве в соответствии с Законом № 214-ФЗ признается договор, по которому застройщик привлекает денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов. При этом у участников долевого строительства возникают права собственности на объекты долевого строительства. Оплата договоров участия в долевом строительстве осуществляется только после их государственной регистрации.
При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо придерживаться следующей инструкции:
При заключении договора нужно придерживаться инструкции:
Шаг 1: Подбор объекта недвижимости
При самостоятельном подборе недвижимости необходимо избегать квартир и домов, цена на которые значительно ниже средних рыночных цен на аналогичные объекты. Низкая цена может свидетельствовать о скрытых недостатках жилья либо о недобросовестных действиях продавца.
Шаг 2: Получение информации об объекте недвижимости
Выписку из ЕГРН, содержащую сведения об объекте недвижимости, а также подтверждающую отсутствие арестов и обременений, можно получить самостоятельно в отделении Росреестра, Федеральной кадастровой палате Росреестра либо в МФЦ в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подачи запроса.
В выписке из ЕГРН необходимо проверить адрес, наименование объекта, общую и жилую площадь, ФИО собственника, дату регистрации права собственности.
Если информация, содержащаяся в выписке из ЕГРН, соответствует сведениям, полученным от продавца, можно начинать проверку юридической чистоты жилья.
Проверка юридической чистоты и отсутствия задолженности
Шаг 3: Проверка юридической чистоты объекта недвижимости
Эта процедура предполагает оценку правового статуса приобретаемого жилья, законности действий продавца, возможных рисков, связанных с правами третьих лиц. Она производится на основании предоставляемых продавцом квартиры документов, в подлинности которых необходимо убедиться.
Для проверки наличия достаточных прав продавца на распоряжение продаваемой недвижимостью необходимо проверить:
- выписку из ЕГРН;
- в зависимости от даты регистрации права собственности на недвижимость свидетельство о регистрации права собственности;
- основания возникновения права собственности: договор купли-продажи или мены, договора дарения, ренты или передачи квартиры в собственность (приватизации), свидетельство о праве на наследство, справка о выплате пая в ЖСК, договор долевого участия в строительстве;
- выписку из домовой книги либо Единый жилищный документ;
- документы из БТИ.
Самого продавца также необходимо проверить не менее тщательно, попросив его предоставить следующие документы:
- паспорт;
- справку из психоневрологического и наркологического диспансера, подтверждающую его дееспособность;
- нотариально заверенное согласие супруга/супруги;
- нотариально заверенную доверенность если продавец выступает от имени третьего лица.
Изучая выписку из ЕГРН, необходимо убедиться в отсутствии записей об арестах и обременениях. Необходимо обратить внимание на то, что, в случае, если в выписке из домовой книги или Единого жилищного документа присутствуют временно выписанные или другие прописанные лица, то перед совершением сделки или в определенный срок они должны выписаться. Следует иметь в виду, что прописанные в квартире несовершеннолетние, престарелые, отбывающие срок лишения свободы или безвестно отсутствующие граждане имеют право пользования квартирой и в случае нарушения их прав могут оспорить сделку купли-продажи.
Следует также проверить наличие исполнительных производств, возбужденных Федеральной службой судебных приставов. Сделать это можно на сайте ФССП России по адресу: http://fssprus.ru/iss/IP . Для проверки нужно знать ФИО и дату рождения продавца. В случае наличия исполнительных производств с суммой долга, сопоставимой со стоимостью продаваемого имущества, сделка может быть оспорена кредиторами продавца в течение одного года после ее совершения.
Шаг 4: Проверка отсутствия задолженности по оплате коммунальных услуг
Следует запросить у продавца справку об отсутствии задолженности, выданную управляющей компанией. Неоплаченная задолженности может стать причиной претензий к новому собственнику недвижимости, ограничения предоставления коммунальных услуг и дальнейшим судебным разбирательствам.
Составление и подписание договора
Шаг 5: Составление и подписание договора купли-продажи недвижимости
Договор купли-продажи недвижимости обязательно составляется в письменной форме и не требует нотариального заверения. Исключение составляют сделки по продаже жилья, принадлежащего несовершеннолетним или ограниченно дееспособным лицам, а также сделок по продаже долей в праве общей собственности на квартиру.
Если нет возможности воспользоваться для его подготовки услугами юриста или риелтора, можно обратиться к шаблону типового договора. Он должен обязательно содержать:
- цену жилого помещения;
- адрес;
- техническое состояние и характеристики объекта в соответствии с данным кадастрового паспорта;
- порядок расчетов: способ и срок передачи денег продавцу;
- распределение расходов на оформление сделки;
- срок, в течение которого продавец должен освободить жилое помещение и передать его покупателю;
- сроки и порядок подписания акта приема-передачи проданной недвижимости.
Согласие супруга
Шаг 6: Получение от продавца нотариального согласия супруга на продажу объекта недвижимости (или доли), а при необходимости – согласие органов опеки.
Нотариальное согласие супруга необходимо, если недвижимость или доля в ней приобретались в период брака и является совместной собственностью.
При получении объекта недвижимости во время брака безвозмездно (наследство, дарение, приватизация) согласие супруга на ее продажу не требуется.
В случае оформления брачного договора, устанавливающего единоличный режим собственности на продаваемую квартиру, согласие супруга на ее продажу также не требуется.
Если в жилье зарегистрированы несовершеннолетние или они являются его собственниками, то необходимо получение согласия органов опеки и попечительства.
Регистрация и получение документов
Шаг 7: Подача документов в Росреестр
После подписания договора, по 1 (одному) экземпляру для каждой стороны и 1 (один) для регистрирующего органа, стороны обращаются в региональные подразделения Росреестра для проведения обязательной процедуры регистрации.
В Росреестр необходимо представить следующие документы:
- договор купли-продажи,
- нотариально заверенное заявление супруга/супруги продавца о согласии на проведение сделки, если данное согласие необходимо. Если согласие не требуется, то предоставляются иные подтверждающие документы, например, брачный договор,
- разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом несовершеннолетних лиц и лиц, признанных судом недееспособными (если требуется),
- документ об уплате госпошлины за регистрацию права собственности.
Подать заявление можно лично или через представителя по доверенности в отделении Росреестра или МФЦ, а также по почте. В последнем случае понадобится нотариально удостоверить саму сделку и подлинность подписи на заявлении, к заявлению необходимо приложить копию документа, удостоверяющего личность (паспорт). При подаче заявления в электронной форме – посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра – документы должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя.
Росреестр информирует заявителя о ходе оказания услуги по государственной регистрации по обычной и электронной почте, или при помощи сообщений на номер мобильного телефона.
Шаг 8: Получение документов после проведения государственной регистрации сделки
Срок государственной регистрации прав не должен превышать:
- 7 (семи) рабочих дней со дня поступления заявления и необходимых документов в Росреестр (3 (трех) рабочих дней для нотариально удостоверенных документов);
- 9 (девяти) рабочих дней с даты представления заявления и документов в МФЦ (5 (пяти) рабочих дней для нотариально удостоверенных документов);
- 1 (одного) рабочего дня, следующего за днем поступления заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки, в электронной форме.
Проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН, которую необходимо получить в МФЦ либо отделении Росреестра в указанный в расписке о подаче документов на регистрацию срок. Выписка из ЕРГН может быть направлена в электронной форме. В полученной выписке из ЕГРН необходимо проверить правильность указания сведений об объекте недвижимости и о ее собственнике.
Оплата и подписание акта приема-передачи
Шаг 9: Получение оплаты по договору и подписание акта приема-передачи недвижимости
Законодательство не регламентирует требования к порядку расчетов за жилое помещение при проведении сделки купли-продажи. Наличный или безналичный расчет может быть проведен и в момент заключения сделки, и в момент подписания акта приема-передачи жилого помещения либо в любой другой срок, установленный договором. При расчете наличными подтверждением факта передачи денег является расписка продавца или указание на передачу денег в договоре либо в акте приема – передачи жилого помещения. Для подтверждения факта оплаты наличными недостаточно свидетельских показаний, Передача денег должна быть зафиксирована письменно.
Распространенным способом расчетов является расчет через депозитарную банковскую ячейку. В этом случае заключается договор аренды банковской ячейки, в котором прописывается условие доступа к ней. Покупатель вносит денежные средства в момент заключения сделки, а продавец получает их только после регистрации права собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Банк гарантирует, что в случае невыполнения этих условий продавец не получит доступа к ячейке, а покупатель сможет забрать свои деньги. При этом для подтверждения факта передачи денег также следует взять расписку у продавца.
Завершающим этапом процедуры купли-продажи жилья является его передача новому собственнику. При этом подписывается акт приема-передачи квартиры, который и подтверждает исполнение обязательств по договору продавцом. С момента его подписания вся ответственность за жилье переходит к покупателю. В акте приема – передачи можно указать, что расчеты по договору купли-продажи произведены надлежащим образом, и обе стороны исполнили свои обязательства по договору.