Требования к договорам в недвижимости
Наиболее часто встречающимися сегодня основаниями для приобретения права собственности на объекты жилой недвижимости являются:
- договор купли-продажи недвижимости;
- договор дарения недвижимости;
- договор пожизненного содержания с иждивением (ренты);
- договор долевого участия в строительстве (ДДУ).
Отношения по приобретению жилья регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Все приведенные выше договоры должны содержать следующие общие положения с учетом особенностей договора участия в долевом строительстве в отношении строящегося жилья:
- Дата и место заключения договора.
- Сведения о сторонах договора: физические лица указывают ФИО, паспортные данные, адрес регистрации по паспорту. Юридические лица – наименование, ИНН, ОГРН, место нахождения.
- В отношении подписантов действуют следующие требования:
– Если договор заключается представителем, необходимо указать документ, на основании которого действует представитель.
– Договор от имени лиц моложе 14 лет или недееспособных граждан заключают родители, усыновители или опекуны.
– Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет или ограниченные в дееспособности подписывают договор самостоятельно с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителей.
- Предмет договора: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. К таким данным относится наименование помещения – квартира, номер, количество комнат, адрес жилого дома, в котором расположена квартира, общая и жилая площади, этаж, подъезд, количество уровней квартиры, этажность всего дома и пр. Все эти сведения отражены в выписке из ЕГРН и техническом паспорте на квартиру.
- В договоре необходимо отразить состояние квартиры, наличие и состояние имущества, которое остается в квартире, технического оборудования и т.д.
- Перечень лиц, проживающих в квартире и сохраняющих в соответствии с законодательством Российской Федерации право пользование жилым помещением. К таким лицам могут относиться, например, наниматели квартиры, проживающие в ней на момент продажи.
- Сведения о правоустанавливающих документах на квартиру (документы, на основании которых квартира была приобретена продавцом – договор купли-продажи, решение суда, свидетельство о праве на наследство, договор участия в долевом строительстве).
- Сведения об ограничениях, либо условие об отсутствии каких-либо ограничений.
- Условие об освобождении квартиры продавцом и членами его семьи, о вывозе имущества продавца, о снятии продавца и членов его семьи с регистрационного учета.
Каждый из договоров при этом имеет свои особенности.
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор заключается в письменной форме и не требует нотариального заверения, за исключением сделок по продаже квартир, принадлежащих несовершеннолетним или ограниченно дееспособным лицам, а также сделок по продаже долей в праве общей собственности на квартиру.
Несмотря на то, что договоры купли-продажи жилых помещений не подлежат государственной регистрации, переход права собственности на недвижимость по этим договорам должен быть зафиксирован регистрирующим органом – Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр).
Договор купли-продажи недвижимости должен содержать условие о цене и о порядке оплаты.
ДОГОВОР ДАРЕНИЯ
По договору дарения недвижимости даритель безвозмездно передает одаряемому недвижимость в собственность. При наличии встречной передачи недвижимости или денег сделка не признается дарением. Договор дарения недвижимого имущества заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации.
ДОГОВОР РЕНТЫ
По договору ренты получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы на его содержание.
Рента на срок жизни получателя называется пожизненной, бессрочная выплата ренты квалифицирует ее как постоянную. Получателем пожизненной ренты могут быть только физические лица. Обязательства по выплате ренты прекращаются со смертью ее получателя, она не наследуется. По договору пожизненного содержания с иждивением получателем ренты на пожизненное содержание с иждивением может выступать третье лицо. Такой вид ренты включает обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, уход за ее получателем, если этого требует состояние здоровья, а также оплату ритуальных услуг. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Договор ренты должен содержать следующие обязательные условия:
- размер и форма рентных платежей, порядок и срок выплаты;
- ответственность за просрочку выплаты ренты;
- размер единовременной платы за предоставляемое имущество, если имущество предоставляется за плату.
ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ (ДДУ)
Договором участия в долевом строительстве называется договор, по которому застройщик привлекает денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов на этапе строительства дома и у участников долевого строительства возникают права собственности на объекты долевого строительства после того, как дом достроен.
Договор участия в долевом строительстве составляется застройщиком с учетом требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).
Проект договора участия в долевом строительстве, который будет использовать застройщик, должен быть размещен на официальном сайте застройщика, и в соответствии со ст. 4 Закона № 214-ФЗ, должен содержать 4 (четыре) обязательных положения. При отсутствии даже 1 (одного) из них договор участия в долевом строительстве будет считаться незаключенным.
Договор должен четко описывать объект долевого строительства, который впоследствии будет передан дольщику. Указывается общая площадь, количество комнат и место квартиры на плане дома. Вся информация должна полностью соответствовать проектной документации, в противном случае договор может быть оспорен дольщиком в суде. Следующим важнейшим положением договора участия в долевом строительстве является точная дата передачи застройщиком участнику долевого строительства жилья. Сумма договора, сроки и порядок платежей также являются неотъемлемой частью договора участия в долевом строительстве. Помимо изложенных, в договор участия в долевом строительстве необходимо включить условие о гарантийных сроках устранения недостатков в выполненных строительных работах, а также инженерно-техническом оборудовании.
В соответствии с Законом № 214-ФЗ даже при соблюдении прочих условий застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков только после регистрации договора участия в долевом строительстве в Росреестре.