Давайте разберемся, что такое договор долевого участия в строительстве (далее – ДДУ) – это договор, по которому застройщик привлекает денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов на этапе строительства дома и у участников долевого строительства возникают права собственности на объекты долевого строительства после того, как дом достроен.
Наиболее защищенными от неблагоприятных последствий долгостроя являются исключительно участники строительства по ДДУ. Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) установлены не только достаточно высокие требования к застройщикам, но и детально прописаны механизмы защиты прав и интересов дольщиков.
При выборе застройщика необходимо обратить особое внимание на репутацию компании, на сроки строительства других объектов, на наличие негативных отзывов других граждан.
Привлечение застройщиком денежных средств граждан возможно при соблюдении следующих условий
- застройщиком получено разрешение на строительство объекта недвижимости;
- застройщиком соответствующим образом опубликована проектная декларация;
- у застройщика имеется зарегистрированное право на земельный участок для строительства;
- в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации или банкротства; отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве административного наказания;
- сведения о застройщике отсутствуют в реестре недобросовестных поставщиков и в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельных участков;
- у застройщика отсутствует недоимка по налогам и сборам;
- у руководителя и главного бухгалтера застройщика отсутствует судимость за преступления в сфере экономики и они не подвергались наказанию в виде лишения права профессиональной деятельности и административному наказанию в виде дисквалификации
НЕОБХОДИМЫЕ ДОКУМЕНТЫ
Для заключения договора долевого участия в строительстве застройщик обязан иметь следующие документы:
- разрешение на строительство,
- проектную декларацию,
- документы о регистрации права на земельный участок,
- поручительство банка либо страховой полис, обеспечивающие возврат денежных средств граждан при неисполнении застройщиком своих обязательств по договору.
Договор долевого участия в строительстве обычно составляется застройщиком с учетом всех требований, установленных Законом № 214-ФЗ.
В договоре долевого участия строительстве должны быть указаны следующие существенные условия:
- Застройщиком получено разрешение на строительство объекта недвижимости;
- Дата и место заключения (город) договора.
- Сведения о каждой из сторон договора. Для граждан указывается ФИО, паспортные данные, адрес регистрации по паспорту, для юридических лиц- наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес.
- Если договор заключается представителем, необходимо указать документ, на основании которого действует представитель.
- Если стороной договора является не достигший 14 лет или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключают родители, усыновители или опекуны. Если стороной договора являются несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или гражданин, ограниченный в дееспособности, то они подписывают договор самостоятельно с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя
- Объект долевого строительства:
- наименование объекта долевого строительства (например, квартира);
- адрес многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, в котором находится объект долевого строительства, вид, назначение, этажность, общая площадь дома;
- материал наружных стен и поэтажных перекрытий дома, класс энергоэффективности, сейсмостойкости;
- назначение объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение), этаж, на котором он расположен, общая площадь жилого помещения;
- количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас;
- наличие и площадь нежилых помещений;
- графический план объекта долевого строительства с расположением частей жилого помещения – комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас, а также частей нежилого помещения; местоположение объекта на этаже.
- Срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства
- Цена договора, сроки и порядок ее уплаты
- Гарантийный срок на объект долевого строительства – не менее 3 лет
- Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору
- Сведения об объектах социальной инфраструктуры
Обычно договор долевого участия в строительстве заключается по форме застройщика, в связи с чем следует особенно внимательно ознакомиться со всеми условиями договора до момента его подписания.
В соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 218-ФЗ), застройщикам, получивших разрешение на строительство после 01 ноября 2017 г., необходимо указывать информацию об уплате обязательных отчислений в компенсационный фонд.
РЕГИСТРАЦИЯ ДДУ
В соответствии с Законом № 214-ФЗ даже при соблюдении прочих условий застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков только после регистрации ДДУ. За нарушение указанного требования Закона № 214-ФЗпредусмотрена административная ответственность (ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях).
Государственная регистрации ДДУ призвана обеспечить всеобъемлющую защиту прав дольщиков. Она осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр). Во время регистрации первого ДДУ Росреестр анализирует проектную документацию строящегося дома. Ведомство не только проверяет наличие регистрируемой квартиры в принципе, но и существование прав третьих лиц на строящееся жилье. Такой контроль регистратора позволяет исключить со стороны недобросовестных застройщиков возможность «двойной» продажи строящейся квартиры или фиктивное строительство с использованием денег дольщиков.
Как правило, договор регистрирует застройщик, однако закон не запрещает дольщику сделать это самостоятельно.
В соответствии с Законом № 218-ФЗ, за 3 (три) дня до регистрации ДДУ, заключенных после 20 октября 2017 г., застройщик должен сделать обязательные отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2% от согласованной цены каждого ДДУ. Для этого ему необходимо скачать платежное поручение с сайта Фонда и перевести соответствующие суммы на единый для всей страны счет, точно воспроизведя в строчке «Назначение платежа» следующую формулировку: «Обязательные отчисления (взнос) застройщика, привлекающего денежные средства участников долевого строительства. НДС не облагается». После этого можно передавать договор на регистрацию в Росреестр.
Для того, чтобы зарегистрировать первый ДДУ по строящемуся объекту, в Росреестр помимо заявления застройщика и дольщика, самих ДДУ, паспортов и доверенностей заявителей и их законных представителей, а также документа об уплате государственной пошлины, необходимо представить правоустанавливающие документы на строящееся жилье, учредительные документы застройщика, разрешение на строительство, проектную документацию, детальное описание будущей квартиры с указанием ее расположения на плане строящегося дома и планируемой площади помещения. Для ДДУ, заключенных до 20.10.2017 понадобится подтверждение страхования гражданской ответственности застройщика – для более поздних ДДУ исполнение обязательств застройщика обеспечивается его взносом в компенсационный фонд. Для регистрации последующих ДДУ по одному объекту документация по застройщику не понадобится.
На усмотрение Росреестра дольщика могут попросить представить и другие документы, к примеру, нотариальное обязательство по наделению детей долями при использовании материнского семейного капитала или договор залога права требования в случае привлечения ипотечного кредита.
Через семь рабочих дней, а в случае подачи заявления в Многофункциональном центре предоставления государственных услуг через 9 дней, дольщик получает свой ДДУ со специальной регистрационной надписью на нем.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА
Застройщик несет ответственность за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств в соответствии с законодательством Российской Федерации и условиями договора.
При нарушении сроков сдачи объекта долевого строительства более, чем на два месяца, застройщик обязан уведомить об этом дольщика и предложить подписать соответствующее дополнительное соглашение.
Дольщик может отказаться от этого предложения и в одностороннем порядке расторгнуть договор, а может и не делать этого. В последнем случае он может рассчитывать на получение предусмотренной законом и договором неустойки. Такое же право имеют дольщики, которые приобрели право требования по ДДУ по договору переуступки.
Требовать выплату неустойки дольщик может обратившись в суд по месту нахождения ответчика (юридическом адресу), по месту заключения договора или его исполнения, либо на основании закона от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» по месту своего жительства.
Договор можно и расторгнуть в одностороннем порядке по истечению тех самых двух месяцев. У застройщика будет 20 дней на то, чтобы вернуть не только стоимость ДДУ, но и заплатить проценты в размере 1/300 ключевой ставки, установленной Банком России в день за пользование этими денежными средствами. Добиться расторжения договора можно и не дожидаясь полной остановки строительства. Для этого необходимо обратиться в суд. В этом случае помимо стоимости ДДУ и процентов за ее использование можно компенсировать и убытки, связанные с неисполнением договора застройщиком.
В случае, если застройщик затягивает строительство объекта, либо регистрацию права собственности гражданина-дольщика на построенную недвижимость, гражданин имеет право признать право собственности на объект недвижимости либо на объект незавершенного строительства через суд путем подачи искового заявления.
В случае банкротства застройщика дольщику необходимо будет через арбитражный суд включить свои требования в реестр кредиторов, чтобы затем требовать либо возврата денежных средств, либо передачи жилья в собственность. Поскольку требования дольщиков будут удовлетворены лишь в третью очередь, иногда имеет смысл добиваться передачи жилья. Правда, в этом случае придется достраивать его самостоятельно. Для застройщиков, получивших разрешение на строительство с 1 ноября 2017 г., все эти вопросы будут разрешаться при помощи Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства»: в неблагоприятных ситуациях они либо получат выплаты, либо продолжат строительство объекта за счет средств компенсационного фонда.
ПОРЯДОК ПОЛУЧЕНИЯ НЕУСТОЙКИ – ВЗЫСКАНИЕ В ПРИНУДИТЕЛЬНОМ ПОРЯДКЕ
Если застройщик по договору участия в долевом строительстве нарушил сроки сдачи объекта, а попытка досудебного урегулирования спора о выплате неустойки дольщику не привела к желаемому для него результату, дольщик может обратиться в суд с иском о взыскании неустойки в принудительном порядке.
ПОДГОТОВКА ИСКОВОГО ЗАЯВЛЕНИЯ
Исковое заявление по своей сути будет фактически воспроизводить требование дольщика в рамках досудебного урегулирования. Его необходимо будет приложить к иску. Кроме того, потребуется квитанция об оплате госпошлины, если сумма неустойки превышает 1 млн. руб.
Помимо самой неустойки, в исковое заявление следует включить следующие требования:
- штраф 50% от суммы неустойки за неисполнение требований дольщика выплатить ее в соответствии с законом от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»;
- расходы за юридическое сопровождение и его нотариальное оформление;
- моральный ущерб из-за несвоевременной передачи квартиры дольщику;
- убытки, возникшие, например, из-за необходимости аренды альтернативного жилья или повышенной ставки по ипотечному кредиту в период залога права переуступки требования квартиры.
ПОДАЧА ИСКОВОГО ЗАЯВЛЕНИЯ
Заявление подаётся в районный суд по месту жительства дольщика, или юридическому адресу застройщика, или по месту исполнения договора. При неустойке меньше 50 000 руб., вопрос ее взыскания рассматривает мировой суд. Компенсация морального вреда в сумме боле 100 тыс. руб. потребует решения арбитражного суда.
ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ ПРОИЗВОДСТВО
Как только решение суда вступит в законную силу, дольщик получит исполнительный лист. Уже после этого можно подавать заявление о возбуждении исполнительного производства в Службу судебных приставов. Существует также возможность обращения с исполнительным листом непосредственно в банк, обслуживающий застройщика.
ФОНД ЗАЩИТЫ ПРАВ ГРАЖДАН – УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
После регистрации Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства процедура получения дольщиком возмещения по договорам участия в долевом строительстве в случае неисполнения застройщиком своих обязательств была в значительной степени упрощена.
Помимо обязанности застройщиков по внесению на номинальный счет Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства обязательных отчислений (взносов) в размере 1,2% от согласованной с покупателем цены каждого договора участия в долевом строительстве, появились дополнительные требования и ограничения к застройщику: обособление деятельности по строительству многоквартирного жилья с привлечением средств участников долевого строительства от иных видов деятельности, установлен принцип «одна проектная компания – одно разрешение на строительство», исключающий практику создания «строительных пирамид», и введено обязательное банковское сопровождение, обеспечивающее контроль целевого использования средств дольщиков.
Чтобы получить разрешение привлекать средства участников долевого строительства, застройщик должен будет иметь на счете в уполномоченном банке 10% от проектной стоимости строящегося объекта.
Новый механизм защиты дольщиков снимет опасения граждан перед покупкой строящегося жилья и создаст условия для оживления спроса. Убытки от действий недобросовестных застройщиков не будут более перекладываться на отрасль и в конечном итоге – на покупателя. А это ограничит риск роста цен на жилье.
ПОРЯДОК ВЫПЛАТЫ КОМПЕНСАЦИИ ДОЛЬЩИКАМ
Перед тем, как фонд займется выплатами дольщикам, должны произойти события, предусмотренные законодательством Российской Федерации, а именно:
- арбитражный суд признает застройщика банкротом,
- в отношении признанного банкротом застройщика открывается конкурсное производство,
- фонд согласует конкурсного управляющего,
- конкурсный управляющий проводит собрание дольщиков, на котором они принимают решение о получении возмещения.
Дольщикам необходимо обратить внимание на то, что их требования обязательно должны быть зарегистрированы в реестре требований кредиторов.
Через 14 (четырнадцать) дней после того, как собрание дольщиков примет решение о получении возмещения, фонд обязан разместить на своем официальном сайте сообщение с указанием даты начала приема заявлений граждан о выплате возмещения, а также о месте, времени, форме и порядке приема заявлений. Обращаться с заявлениями дольщики могут сразу же после объявления о начале приема заявлений, ждать окончания процедуры конкурсного производства в отношении застройщика необходимости нет. Местом обращения могут быть банки-агенты фонда.
Для получения возмещения необходимо представить следующие документы:
- Заявление о выплате возмещения по форме фонда;
- Документ, удостоверяющий личность, либо его заверенную копию;
- Выписку из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.
Поскольку выплата возмещения будет происходить за счет средств компенсационного фонда, то получить ее можно будет достаточно быстро. Выплата производится в рублях Российской Федерации в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня подачи заявления через банки-агенты, в которые оно подавалось.
РЕШЕНИЕ ДОЛЬЩИКОВ О ПРОДОЛЖЕНИИ СТРОИТЕЛЬСТВА
Деятельность публично-правовой компании Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства по регулированию взаимоотношений между дольщиками и застройщиками-банкротами предполагает не только возможность выплаты пострадавшим участникам долевого строительства возмещения из компенсационного фонда, но и продолжение строительства объекта долевого строительства.
Решение о продолжении строительства может принять только общее собрание дольщиков. Для принятия решения необходимы 75% (семьдесят пять) голосов дольщиков, присутствующих на собрании. Количество голосов каждого дольщика пропорционально размеру его требований в общей стоимости объекта. В случае принятия решения о продолжении строительства собрание дольщиков должно определиться и с привлечением нового застройщика.
Однако, окончательное решение о возможности продолжения строительства принимает Фонд. Решение основывается прежде всего на экономической целесообразности завершения строительства. При принятии решения Фондом обязательно учитываться степень завершенности объекта, размер необходимых денежных средств на завершение строительства и сроки, в которые объект может быть достроен.
Если на завершение строительства необходимо не более 500 млн. руб., то решение принимает правление Фонда. Правление – коллегиальный исполнительный орган Фонда, который состоит из опытных профессионалов в области строительства и финансов. В случаях, когда сумма финансирования, необходимого для завершения строительства, превышает указанный порог, то необходимо уже решение наблюдательного совета Фонда, его высшего органа. Наблюдательный совет назначается Правительством Российской Федерации на 3 (три) года, в него входят представители Госдумы и Совета Федерации, Правительства, Единого института развития в жилищной сфере.
В соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» строительство может продолжить либо новый покупатель незавершенного объекта, готовый исполнить обязательства по передаче готовых жилых помещений дольщикам, либо прежний застройщик в рамках процедуры внешнего управления. В любом случае Фонд будет контролировать целевое использование средств со дня заключения договора о предоставлении средств до завершения строительства и полного исполнения застройщиком (новым застройщиком) своих обязательств.
ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ДЛЯ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Получение ипотечного кредита на приобретение строящегося жилья возможно только при наличии договора участия в долевом строительстве. Договоры инвестирования или соинвестирования, предварительные договоры участия в долевом строительстве или резервирования не могут быть достаточным основанием для возникновения у заемщика права на жилье в строящемся доме, которое затем может быть переуступлено кредитору. При ипотеке на объект недвижимости на этапе строительства заемщиком оформляется залог права требования на объект по договору участия в долевом строительстве в пользу банка-кредитора. До ввода объекта в эксплуатацию именно этот залог является обеспечением кредита. После сдачи объекта в эксплуатацию и возникновения права собственности он переоформляется в залог недвижимости. Для этого подписывается приложение к закладной.
При покупке квартиры на этапе строительства с ипотекой заемщику необходимо учитывать, что оплата объекта долевого строительства возможна только после регистрации договора участия в долевом строительстве. Обычно процедура регистрации первого ДДУ занимает около месяца, последующие договора оформляются около 10 (десять) дней. В случае приобретения долевого участия в строящемся доме не у застройщика, а у дольщика по договору переуступки прав требования, необходимо убедиться в наличии регистрации предшествующего договора и его оплаты.
Кредит может быть выдан исключительно для приобретения жилья, аккредитованного в банке-кредиторе. Если аккредитации объекта нет, то важным аргументом при выборе банка является возможность и срок осуществления этой процедуры. Проверка застройщика позволяет банку снизить риски по кредитованию такого жилья.
Существует важная особенность в отношении пакета документов для оформления залога. Для того, чтобы подтвердить рыночную стоимость объекта залога может потребоваться два отчета о стоимости: имущественных прав требования на этапе строительства и уже готового жилья после завершения строительства. Этого можно избежать, если сразу составить отчет об оценке с указанием 2 (двух) стоимостей с учетом допущения завершения объекта на дату оценки.
В остальном процесс получения ипотечного кредита для приобретения квартиры на этапе строительства абсолютно идентичен кредитованию покупки готового жилья.